Mitä korkeat vuokrahinnat voivat tarkoittaa?

Suomessa vuokrahinnat ovat olleet jo pitkään nousussa, mikä on ihan yleisesti tiedossa. Tämän tästä aiheesta voi lukea otsikoista. Tilastokeskuksen uusimman tutkimuksen mukaan tämän vuoden ensimmäisellä vuosineljänneksellä vuokrahintojen nousu oli 2,6 prosenttia. Kun kuluttajahinnat ovat nousseet kauttaaltaan viime vuosina maltillisesti, ovat vuokrat nousseet merkittävästi nopeampaan tahtiin. Tämä on aiheuttanut loogisesti sen, että ihmiset ovat joutuneet jopa muuttamaan edullisemman asumisen perässä, eikä valinnanvaraa asumisen suhteen ole entiseen tapaan.

THL:n huhtikuussa osana URMI-hanketta julkaiseman tutkimuksen mukaan pienituloiset ja suurituloiset asuvat yhä enenevissä määrin eri alueilla isoissa kaupunkikeskittymissä myös Suomessa. Suurituloiset suuntaavat enemmän lähialueen kuntiin, kun kaupunkikeskukset ovat jäämässä pienituloisille. Myös kaupunkien kalliimmat vuokra-alueet jäävät suurempituloisille, kun pienempituloiset muuttavat edullisempiin asuntoihin edullisimmille asuinalueille.

Vuokrat eivät yksin selitä eriytymisilmiötä, mutta koska vuokrat nousevat yleisesti tuloja nopeammin, vain suurituloisilla on valinnanvaraa. Usein pienituloisten vaihtoehdoksi jää kaupungin vanhemmat vuokra-asunnot, jotka ovat keskittyneet tietyille alueille kaupungissa. Tulotasoja tarkastellen tämä aiheuttaa ryhmien eriytymistä isoilla kaupunkiseuduillamme Helsingissä, Turussa ja Tampereella. Maailmalla hyvinkin yleinen eriytyminen ei kuitenkaan ole Suomessa vielä niin voimakas ilmiö, mitä se on esimerkiksi monessa Euroopan pääkaupungissa ja Yhdysvalloissa.

Vuokrahintojen nousu voi osaltaan vaikuttaa myös pendelöintiin, joka tarkoittaa työssäkäyntiä toisella paikkakunnalla. Jos merkittävästi halvempi asunto löytyy esimerkiksi puolen tunnin ajomatkan päästä tai 20 minuutin junamatkan päästä, voi se olla potentiaalinen vaihtoehto kalliimmalle asumiselle lähempänä työpaikkaa.

Pääsääntöisesti pendelöintiä harrastavat kuitenkin suurempituloiset. Tilastokeskuksen mukaan vuonna 2010 suomalaisista joka kolmannes pendelöi ja he olivat usein suurempituloiseen kansanosaan lukeutuvaa väkeä. Tähän tilastoon voi kuitenkin osaltaan vaikuttaa sekin, että isojen kaupunkikeskittymien ulkopuolella asuvat usein matkustavat melko laajallakin alueella töissä. Näillä alueilla julkinen liikenne ei useinkaan toimi kaupunkikeskittymien tapaan ja usein työmatka kuljetaan tällöin autolla. Esimerkiksi pääkaupunkiseudulla voi kuitenkin julkisilla kulkea helposti ja kohtalaisen edullisesti kuntarajojen yli, jolloin halvempi vuokra-asunto toiselta paikkakunnalta voi olla myös vaihtoehto kustannussyistäkin.

Katsaus Suomen vuokrahintoihin – miten Helsinki vertautuu muihin Pohjoismaisiin pääkaupunkeihin?

Vuokrahinnoilla voidaan sanoa siis olevan vaikutuksia esimerkiksi ihmisten työmatkaliikkumiseen ja alueiden eriytimiseen ja eriarvoistumiseen. Millaisissa hinnoissa vuokrat sitten yleisesti maailmalla ja kotimaassamme liikkuvat?

Suomen korkeimmat vuokrahinnat näyttävät löytyvän luonnollisesti pääkaupunkiseudulta. Vuokrahinnat liikkuvat yli 14 euron neliömetrihinnalla ja Helsingissä on Nestedin tutkimuksen mukaan yli 18 euron neliömetrihinnat. Joskin Tilastokeskuksen tarkempi Helsingin eri alueiden tutkimus osoittaa, että neliöhinta saattaa pääkaupungissa vaihdella 13–21 euron välillä alueellisesti.

Tampereella on tilastojen mukaan hitusen muita Suomen suurempia kaupunkikeskittymiä korkeammat vuokrahinnat. Turun, Jyväskylän ja Lahden vuokrahinnat ovat kutakuinkin maan keskiarvon mukaiset, joka on Tilastokeskuksen mukaan 12,82 euroa neliöltä. Oulusta saattaa tilastojen mukaan saada vuokra-asunnon jopa halvemmalla, mitä maan keskiarvo osoittaa.

Taulukossa 1. on vertailussa Suomen kahdeksan väkiluvultaan suurimman kaupungin neliövuokrat ja laskennalliset kuukausivuokrat yhdeltä henkilöltä ja perheeltä. Yhden henkilön vuokrahinta on laskettu n. 40 neliön mukaan ja neljän hengen perheen vuokra n. 75 neliön asunnon mukaan.

1. Suomen kahdeksan väkiluvultaan suurimman kaupungin neliövuokrat ja laskennalliset vuokrahinnat

Lähteet: Helsinki (Nested) / Muut kaupungit (Tilastokeskus)

Pohjoismaisessa vertailussa Helsinki on kuitenkin edullisin vaihtoehto. Pohjoismaiden kallein pääkaupunki on tutkimuksen mukaan Kööpenhamina, jossa neliöhinta on Pohjoismaista ainoana yli 20 euroa; jopa melko reilustikin yli. Oslon, Reykjavikin ja Tukholman vuokrahinnat eivät juuri eroa toisistaan ja näistä Helsinki on jäljessä noin euron verran neliöhinnoissa.

Tanskassa palkkatasot ovat Internationa Labor Organizationin (myöh. Ilo) keräämien tietojen mukaan kuitenkin merkittävästi muita korkeampi, mutta myös asumisen vuosikustannukset perheeltä ovat keskimäärin noin 16 000 euroa kalliimmat Kööpenhaminassa kuin Helsingissä. Oslossa selviää asumiskustannusten suhteen kutakuinkin samalla summalla mitä Tukholmassa ja Reykjavikissa, mutta keskimääräiset vuositulot ovat puolestaan huomattavastikin runsaammat.

Taulukossa 2. on vertailussa Pohjoismaiset pääkaupungit. Taulukko 2. ja myöhemmät taulukot noudattavat samaa kaavaa kuin taulukko yksi, mutta siihen on lisätty tarvittavat vuositulot perheeltä ja yksinelävältä sekä kunkin maan keskimääräinen kuukausitulo.

2. Pohjoismaiden pääkaupunkien neliövuokrat, laskennalliset vuokrahinnat, tarvittavat vuositulot ja keskimääräiset kuukausitulot

Lähteet: Vuokratiedot ja vuositulotarpeet (Nested) / palkat (Ilo)

Pohjoismainen vuokra-asuminen suhteessa muuhun Eurooppaan

Muuhun Eurooppaan verrattuna Pohjoismaissa vuokra-asuminen on melko kallista. Monet isommatkin kaupungit jäävät taakse. Euroopan keskimääräisesti kalleinta asuminen on Sveitsissä, joka on yksi maailman rikkaimmista maista. Genevessä saa neliöltä maksaa noin 30 euroa ja Zürichissä selviää vain vaivoin edullisemmin. Tosin Sveitsissä tulotkin ovat korkeammat, sillä keskimääräinen kuukausitulo liikkuu alppimaassa reilun 6500 euron paikkeilla.

Pohjoismaiden jokainen pääkaupunki kuitenkin mahtuu hyvinkin korkeille sijoille neliöhinnoillaan. Pohjoismaissa asutaan vuokralla keskimäärin samoilla hinnoilla kuin Pariisissa ja Dublinissa. Tutkituista kaupungeista ainoastaan Lontoo ja Amsterdam kiilaavat edelle, joskin Kööpenhamina on Amsterdamin kanssa kutakuinkin samoissa vuokrahinnoissa, Kööpenhaminan ollessa hiukan Amsterdamia kalliimpi. Pientä tilastovääristymää saattaa kuitenkin aiheuttaa kaupungin laajuus esimerkiksi Lontoon kohdalla, jonka laitamilla hinnat ovat todennäköisesti huomattavasti lähellä keskuspaikkoja sijaitsevia alueita edullisempia.

Yllättävänä voi pitää sitä, että tutkimuksen mukaan Berliini näyttäisi olevan keskimääräisesti hiukan muita Saksan suurkaupunkeja edullisempi asua. Saksan tulotaso on kuitenkin esimerkiksi Pohjoismaita matalampi, eikä keskimääräinen palkka laskennallisesti riittäisi kattamaan edes asumismenoja kuin korkeintaan vaivoin isoissa kaupungeissa. Vaikka Saksa lukeutuukin talousmahteihin, on maassa useita ihmisiä, jotka tekevät kahtakin työtä pelkästään kattaakseen elämiskustannukset kokonaan. Tämä ilmiö saattaakin pitkällä tähtäimellä aiheuttaa alueiden eriytymistä ja toisaalta pendelöintiä, mikäli halvemman asumisen perässä joudutaan (tai on mahdollista) muuttamaan lähiseudulle potentiaalisen halvemman vuosikuluratkaisun perässä.

Venäjästä Eurooppa-vertailussa on mukana myös Moskova, joka sijoittuu vuokrahintatasoltaan Euroopan keskitasolle. Huomattavaa on, että tulotaso Venäjällä on kokonaisuutta tarkastellen vaatimaton, vaikka vuokrahintataso on melko eurooppalaisella tasolla. Isoissa kaupungeissa palkkataso onkin usein hiukan korkeampi, mutta kustannukset ovat niin ikään korkeammat. Tiedossa on kuitenkin, että tuloerot Venäjällä ovat suuret ja alueiden eriytyminen melko suurta.

Tutkittujen maiden ääripäiden ero on melko suuri: Genevessä nelihenkinen perhe tarvitsee vuokra-asumiskuluihin yli 90 000 euroa, kun Barcelonassa selviää reilulla 35 000 eurolla. Eroa on kuitenkin myös tuloissa, sillä Espanjassa tienataan keskimäärin vajaa 2000 euroa, kun sveitsiläiset saavat reilut 6500 euroa.

3. Muun Euroopan neliövuokrat, laskennalliset vuokrahinnat, tarvittavat vuositulot ja keskimääräiset kuukausitulot

Lähteet: Vuokratiedot ja vuositulotarpeet (Nested) / palkat (Ilo)

Pohjois-Amerikan suurissa keskuksissa äärimmäisen kallista

Aivan hiljattainkin on uutisoitu, että Yhdysvalloissa etenkin suurien kaupunkien keskustoissa vuokra-asumisen hinnat ovat karanneet käsistä. Keskiarvotkin huitelevat melkoisissa lukemissa, sillä Esimerkiksi New Yorkissa ja San Franciscossa joutuu pulittamaan lähes 50 euroa neliöltä, jos Suomen pääkaupungissa selviää 13–21 euron keskimääräiseen hintaan. Tällä on vaikutuksia moneenkin asiaan. Esimerkiksi vanhempien on omistettava asuntonsa tietyltä alueelta, jotta heidän lapsensa pääsisi tasokkaampaan kouluun tietylle paremmalle alueelle. Luonnollisesti tasokkaammat alakoulut sijaitsevat yleensä siellä, missä tulotasoltaan paremmat asuvat, etkä käytännössä yli näiden määrättyjen rajojen voi käydä toisen alueen koulussa. Tämä on pääsääntöinen käytäntö Yhdysvalloissa. Jo tämäkin itsestään voi vaikuttaa menestymismahdollisuuksiin jo pienestä pitäen ja toisaalta se aiheuttaa eriytymistä. Samankaltainen ilmiö on tosiasia myös Suomessa, joskin Yhdysvalloissa se on edelleen voimakkaampaa. Suomessakin saatetaan vaihtaa asuinpaikkaa paremman päiväkodin tai koulun perässä.

Vuokrahinnat kahden edellä mainitun esimerkkikaupungin jälkeen tippuvat Pohjois-Amerikassa kuitenkin lähelle Euroopan korkeampivuokraisten kaupunkien tasoa ja Kanadan suurimmissa kaupungeissa pääsee jo samoihin hintoihin, mitä esimerkiksi Pohjoismaissa keskimäärin vuokraa maksetaan. Monesti keskipalkka ei riitä Yhdysvalloissa kattamaan vuokrakustannuksia yksin. Tilasto on kuitenkin koko maan keskiarvo, joten korkeamman hinnan alueilla yleensä myös palkkataso on korkeampi ja työroolit erilaisia, joka voi vääristää tilastoa.

4. Pohjois-Amerikan neliövuokrat, laskennalliset vuokrahinnat, tarvittavat vuositulot ja keskimääräiset kuukausitulot

Lähteet: Vuokratiedot ja vuositulotarpeet (Nested) / palkat (Ilo)

Aasia ja Oseania – Hulppeita keskuksia

Pitkään on puhuttu esimerkiksi Kiinan elintason nousemisesta ja sen vaikutuksista maailmaan. Kiinan isot kaupunkikeskukset ovat hulppeita ja moderneja, mutta tehdastyöläistodellisuus ja maaseutuelämä ovat edelleen läsnä moderniuden rinnalla. Kaupunkien keskustat ovat lähinnä rikkaamman osan aluetta ja vajaan 700 euron keskimääräisellä kuukausipalkalla elävä köyhempi kansanosa ei voi asua näillä alueilla. Ehkä vielä enemmän vastaavanlainen ilmiö näkyy Indonesiassa. Maan pääkaupunki Jakarta on keskuksena kuten mikä tahansa länsimainen kaupunki, mutta Cemindo Towerin varjossa ei asu suinkaan kuin rikkaampi väestönosa. Jakartassa asuminen maksaa kutakuinkin yhtä paljon kuin asuminen Suomessa keskimäärin, mutta maan keskimääräinen kuukausitulo on noin 140 euroa, joka ei riitä lähellekään kustantamaan pääkaupungin vuokrahintatasoa.

Hong Kong alueena eroaa muusta Kiinasta, sillä siellä tulot ovat huomattavasti muita paikkoja suuremmat ja elintaso korkeampi. Samankaltaisia elintasoltaan korkeampia kaupunkikeskittymiä Aasiassa ovat esimerkiksi Singapore ja Taiwan. Japani ja Tokio ovat puolestaan hyvin verrattavissa eurooppalaisiin kaupunkeihin. Samoin Australian eri kaupungit ja Uusi-Seelannin Auckland lukeutuvat hyvin eurooppalaisen hintatason ja palkkatason paikkoihin.

Kaksi Lähi-Idästä vertailussa ollutta kaupunkia, Dubai ja Tel Aviv, eroavat siinä, että Israelissa Tel Avivissa vuokrahintatasot vaikuttavat olevan hyvin paljon edullisemmat, mitä Arabiemiraattien Dubaissa. Dubai on kuitenkin tunnettu vauraana kaupunkina, joka pitkälti selittää tämän asian.

5. Oseanian, Aasian ja Lähi-Idän neliövuokrat, laskennalliset vuokrahinnat, tarvittavat vuositulot ja keskimääräiset kuukausitulot

Lähteet: Vuokratiedot ja vuositulotarpeet (Nested) / palkat (Ilo / UAE ja Israel Ilo)

*Ostovoimakorjattu keskitulo

Maailmanlaajuinen vertailu

Kokonaisuutta katsoen vuokrahinnat ovat tällä hetkellä korkeimmillaan Yhdysvaltojen isoimmissa kaupungeissa ja yleisesti korkeatuloisina pidettyjen kaupunkivaltioiden ja valtioiden keskuksissa. Etunenässä Euroopassa tulevat Sveitsin ja Lontoon jälkeen Pohjoismaat. Edullisemmin pääsee useassa paikassa Eurooppaa ja maailmaa, mitä esimerkiksi Helsingissä. Suomen keskivuokrahinta ei kuitenkaan eroa merkittävästi alla vertailtujen 50 kaupungin edullisemman puoliskon kaupungeista.

6. Maailman neliövuokrat, laskennalliset vuokrahinnat, tarvittavat vuositulot ja keskimääräiset kuukausitulot

Lähteet: Vuokratiedot ja vuositulotarpeet (Nested) / palkat (Ilo / UAE ja Israel Ilo)

*Ostovoimakorjattu keskitulo

**Taulukoiden luvut muunnettu Englannin punnista euroiksi 5.6.2017 kurssilla 1 £ = 1,14778 €